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    2019贵州省物业服务企业综合实力30强企业榜单、系列细分榜单


    12月18日,贵州省物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合开展,中物研协具体实施的《2019贵州省物业管理行业发展测评报告》正式发布,“2019贵州省物业服务企业综合实力30强企业榜单”及“系列细分榜单”同期揭晓。

    本次测评研究旨在通过科学、公正、客观的评价指标体系、评价方法和分析研究,专业研判贵州物业管理行业的发展情况,并甄选出一批本区域内物业管理综合实力较强的企业,以期在行业发展中起到引领和模范作用,促进企业提升市场竞争力、服务水平和品牌影响力,并加强行业自律,推动贵州省物业管理行业健康、有序、均衡发展,并推进行业转型升级。

    一、贵州省物业管理行业发展1.行业发展的市场环境(1)完善行业法规体系,优化行业发展环境 

    贵州省早在2011年正式出台并实施了《贵州省物业管理条例》。 2018年,为贯彻落实国家取消物业服务企业资质后的管理要求,加强事中事后监管,贵州省于11月6日正式出台《贵州省住宅物业管理服务导则》,规定了物业管理项目全生命周期各环节的细则,对建立健全物业服务规范进行了细致详尽的规定和要求,明确物业服务企业责任,进一步规范了物业服务市场行为。

    2019年贵州省陆续出台了《贵州省停车场管理办法》、《贵州省物业管理项目设备设施管理标准》、《贵州省物业管理项目红旗设备机房》考评标准(住宅、写字楼),为推进行业标准化、专业化建设,为小区停车问题、设施设备标准化管理等方面,提供了可供遵循的依据。 

    相关政策的发布和实施为企业的发展营造了更加规范和健康发展的政策环境,贵州省物业服务企业将获得更为规范、广阔的发展空间。同时,政策的实施也将助推省内物业管理行业全面提升服务质量,企业整体服务水平将得以提高,行业将真正步入规范化阶段。

    图 1 贵州省物业管理行业相关法律法规

    (2)房屋销售面积持续增加,存量激发物业需求

    根据国家统计局数据,贵州省房屋销售面积逐渐增加,近四年增速均保持在10%以上。2018年房屋销售面积首次突破亿级,达到1.05亿平方米,为物业管理行业提供源源不断的管理面积。

    图 2 2010-2018年贵州省竣工房屋面积和房屋销售面积分布

    数据来源:国家统计局

    从房地产企业竣工房屋面积来看,贵州省竣工房屋面积在2014年首次突破2千万平方米达到近九年的竣工面积供应小高峰,随后几年竣工面积略有下降,每年亦均有超过1千万平方米的供给。2018年竣工房屋面积达到1279.64万平方米,竣工率5.80%,竣工面积将会在之后的三至五年进入市场,将持续为未来贵州省物业管理面积的增加添砖加瓦。

    (3)物业管理格局改变,行业竞争加剧

    从物业管理师资格考试取消、企业二级及以下资质取消核定,到一级资质取消核定,物业管理行业门槛逐渐放开,一定程度上促使物业服务企业的数量明显增加,加剧了原有物业服务企业与新进入企业之间的竞争。全国综合实力较强企业的入局,加剧贵州省物业服务企业之间的竞争,也为本土企业带来了先进的管理理念和高新技术,为企业提升物业服务质量,增加自身核心竞争力有较强的助益,同时这也将有望促进本地行业进一步的规范化、专业化和服务质量提升,促进行业良性健康发展。

    图 3 贵州省物业管理行业格局

    2.行业发展的整体状况

    截止到2018年底,贵州省物业管理企业2100余家,物业服务从业人员达12万人。物业管理项目由单一的住宅物业,拓展到商业综合体、办公物业、写字楼、医院、学校、工业园区,市政设施等多种业态,物业服务项目近4千个,其中30%以上的物业管理项目成立了业主大会。总管理面积达5亿平方米,其中新建住宅小区物业管理覆盖面超过98%,城镇物业管理覆盖面超过40%。全省物业管理经营总收入达100亿元,并将以每年超过10%的速度递增。

    图 4 2018年贵州省物业管理行业整体发展概况

    贵州省物业管理水平和管理能力逐渐提升,物业服务企业在促进当地美好生活,提高居民生活品质,解决剩余劳动力,解决就业,促进社会和谐等方面发挥着重要的作用,并在创收、创税等方面为贵州省的经济发展做出巨大的贡献。经过二十多年的实践和发展,贵州省物业服务企业逐渐摆脱传统的物业管理方式,不断均衡行业的发展,并向规范化、专业化、市场化、智能化的现代物业服务模式发展。

    3.行业协会成员

    目前,贵州省物业管理协会会员单位为212家,其中副会长单位20家,占比9.43%,常务理事单位11家,占比5.19%,理事和会员单位分别17家和164家,分别占比8.02%和77.36%

    图 5 贵州省物业管理协会成员分布

    二、2019贵州省综合实力30强企业测评分析1.管理规模分析(1)强化区域深耕,占据全省近四成管理面积

    2018年,贵州省30强企业物业管理项目815个,管理面积1.82亿平方米,占全省物业管理面积约36.31%,单个项目贡献面积22.27万平方米。就全国物业管理规模来看,30强管理面积布局仍较小,但作为贵州省优秀的领先企业,30强企业占据全省近四成的管理面积,在本区域内布局优势明显。

    图 6 2018年贵州省30强企业管理规模核心数据

    (2)住宅物业占主导地位,多业态全面发展

    30强企业顺应市场发展,不断提升物业服务能力,多业态全面发展。2018年,住宅物业仍是物业服务企业主要的布局业态,30强企业住宅物业管理面积1.33亿平方米,占总管理面积的73.49%。办公写字楼物业、学校物业、商业物业、产业园区物业、公众场馆物业、医院物业和其他物业面积分别占总管理面积的9.98%和7.61%、1.82%、1.59%、1.43%、1.01%和3.06%。

    图 7 2018年30强企业各业态管理面积占比分布

    2.经营绩效分析(1)企业创收路径多元,净利润超两亿元

    1)营业收入占全省比重近三成,净利润超两亿元

    2018年,30强企业营业收入达到28.97亿元,营业收入占全省物业管理行业营业收入的比例约为28.97%,单项目营业收入为355.45万元。此外,得益于物业管理规模的增长及新技术的应用,30强企业在一定程度上实现运营的降本增效,年净利润达到2.01亿元,净利润率为6.95%。

    图 8 2018贵州省30强企业营业收入和净利润核心指标

    2)夯实主业,基础物业服务占比达73.37%

    2018年,30强企业管理面积进一步扩张,带动基础物业服务营业收入的增长,年内基础物业服务收入达到21.26亿元,占总营业收入的73.37%,成为30强企业主要的营收来源。 

    图 9 2018年贵州省30强企业基础物业服务收入及占总营收的比例

    30强企业不断均衡各业态规模扩张,拓宽营业收入的路径,营收结构呈现多元化。在基础物业服务收入方面,2018年30强企业住宅类物业收入最高,达到12.68亿元,占基础物业服务收入的比重为59.67%。办公写字楼物业、商业物业、学校物业营业收入均超过亿元,分别占基础物业服务收入的比重为18.86%、7.61%和5.48%。此外,产业园区物业、医院物业、公众场馆物业和其他类型物业服务收入占比分别为2.34%、1.72%、0.51%和3.81%。

    图 10 2018年贵州省30强企业各业态收入占比

    3)多种经营收入近8亿元,占比26.63%

    30强企业在夯实基础物业服务的基础上,亦加强多种经营业务的开展,为客户提供多元化的增值服务,拓宽了物业服务收入的来源。2018年30强企业多种经营收入7.71亿元,占总营业收入的26.63%。

    图 11 2018年贵州省30强企业多种经营服务收入及占总营收的比例

    30强企业从业主需求出发,不断探索服务类型和服务范围,在满足业主的同时也极大的丰富了营收的来源渠道。年内,30强企业社区服务收入达到2.12亿元,占多种经营总收入的比重达27.53%。贵州省物业服务水平相较全国领先企业仍有一定的差距,专业化水平仍较薄弱,开展顾问咨询服务的企业较少,营业收入较少,占多种经营总收入的比重仅为0.06%。此外,依托自身优势和对业主需求的进一步挖掘,30强亦开展符合所服务业主的其他业务需求,其他类型的多种物业服务收入达5.59亿元,占比72.41%。

    图 12 2018年贵州省30强企业多种经营服务收入构成

    (2)人员成本占比近六成,适度外包或可缓解

    1)营业成本率达90.88%,人员成本近六成

    2018年,30强企业营业成本达到26.33亿元,营业成本率90.88%。从营业成本构成上看,人员成本仍是企业营业成本最主要的组成部分,年内,占总营业成本的比重高达56.19%,达14.79亿元。

    图 13 2018年贵州省30强企业营业成本构成及占比

    2)适度增加项目外包,合理缩减服务成本

    物业服务企业将非核心业务适度外包,可有效降低企业的刚性成本,并提升物业服务的效能。2018年贵州省30强企业中有20家企业将部分基础业务交由专业外包公司管理,外包的项目数475个,20家企业项目外包比重达到90.48%。从外包项目的分类上看,保洁业务占比最高,达33.68%,设备维修养护、绿化业务、秩序维护业务占比分别31.16%、 22.53%和12.63%。

    图 14 2018年贵州省30强企业项目外包占比分布

    (3)科技赋能降本增效,企业运营效率有望提升

    目前,贵州省30强企业已经逐步加强与新技术的在广度和深度上的融合和应用,着手智能化工具的应用和布局,以替代过多的人力投入以及优化管理流程。其中27家企业有相关技术和平台的应用和建设,占比90%。在科技赋能得分分布上看,总得分在16-20分的企业数有4家,11-15分以及6-10分的企业数均为11家, 1-5分的企业有1家,没有相关技术应用和布局的企业为3家。总的来说,30强企业中半数的企业新技术应用和布局较为全面。

    图 15 贵州省30强企业科技赋能得分分布

    单位:家

    科技赋能为行业带来革命性的转变,促使企业管理的集中化、规模化和集约化,从而达到企业降本增效的目标,企业的运营效率、盈利能力有望进一步的提升。2018年,30强企业人均管理面积为4959.44平方米,人均产出为7.91万元,人均净利润5501.3元。

    图 16 2018贵州省30强企业运营效率指标

    3.从业人员分析(1)直接或间接提供就业岗位逾四万,行业密集型特征显著

    1)直接或间接提供就业岗位逾四万

    2018年贵州省30强企业从业人员总数达到36604人,企业外包人员7086人,直接或间接提供就业岗位逾四万个。

    图 17 2018年贵州省30强企业从业人员和外包人员总数

    1)行业劳动密集型特征显著

    2018年贵州省30强企业平均每家企业从业人数达1220人,劳动密集型特征显著。从企业从业人员岗位的构成看,经营管理人员4226人,占从业人员总数的11.55%。操作人员32378人,占从业人员总数的88.45%。 

    图 18 2018年贵州省30强企业从业人员岗位构成情况

    2)保洁业务外包人员最多

    2018年贵州省30强企业外包人员7086人,占一线员工总人数的17.96%。其中,保洁业务外包人员数量最多,占企业外包人员总数的72.51%。基础物业服务的外包,将推动企业人员结构的优化和调整。

    图 19 2018年贵州省30强企业各岗位外包人员占比分布

    (2)人员学历结构仍需优化,本科及以上占比5.29%

    2018年30强企业本科及以上学历人数1936人,占从业人员的5.29%。大专学历、中专学历分别占比10.93%、14.29%。高中及以下学历人数最多,占比近七成。物业管理行业仍然呈现劳动密集型的特征,且高学历人员匮乏,30强企业仍需进一步加强高素质人才的引进和培养,不断优化从业人员结构。

    图 20 2018年贵州省30强企业从业人员学历构成情况

    4.服务质量分析(1)树立标杆示范项目,引领行业健康发展

    截止到2018年底,30强企业获得示范小区称号的项目49个。其中,获得2018年度贵州省物业管理星级服务示范项目称号的项目共15个,13个项目是由30强企业管理服务。领先的物业服务企业物业服务的标准化程度及服务水平相对突出。

    表 1 2018年度贵州省物业管理星级服务示范项目称号

    (2)着力提升服务质量,加强满意度调查范围和力度

    目前尚没有完善的行业满意度标准,物业服务企业多通过内部途径开展市场调研,开展力度和范围仍有一定的局限。2018年贵州省30强企业中仅10家企业委托专业的第三方调研公司开展满意度调研,满意度均值86.58。另外20家企业主要通过内部途径进行满意度调查。

    未来中国物业管理协会将会引导标准统一,致力于整体服务质量提升和标准化建立。

    5.社会责任分析(1)企业积极承担社会责任,促就业稳民生

    物业管理行业具有劳动密集型的特征,且提供较多的基础性岗位,在解决基层居民就业问题上发挥着重要的作用。2018年度,30强企业安置就业、再就业人数达到15530人,其中接受农村务工人员数量最多,高达12730人,占比81.97%。此外,安置下岗、失业人员再就业,安置部队复转退军人,接收建档立卡贫困户,接受应届本科毕业生和接受残疾人群体分别占比7.83%、5.23%、1.86%、1.74%和1.34%。在一定程度上缓解了剩余劳动力就业和再就业问题,促进社会和谐。

    图 21 2018年度贵州省30家企业安置就业、再就业人数占比分布

    目前贵州省物业服务企业承接保障性住房的力度仍较小,2018年,30强企业承接保障性住房的企业仅3家,管理项目4个,管理面积368.56万平方米。随着居民对美好生活的追求,预计将出现更多的保障性住房物业管理服务需求。30强企业将有望进一步加大保障性住房的物业管理,承担起更多服务业主的职责,在赢得业主和社会认可及信赖的同时,亦实现企业运营效益的提升。

    (2)党建引领促进企业发展,积极践行纳税义务

    物业服务企业应紧紧跟进党中央的政治方向,积极促进物业党建与物业服务的有机结合,发挥党员先锋示范作用,大力提升企业组织建设,不断提高物业服务意识和服务水平,以更好的服务业主,为推进和谐社区贡献力量。2018年,30强企业超六成的企业将物业服务融入党建工作,探索物业的党建工作。其中9家企业实现了党组织健全和党建工作全覆盖,10家企业完成了部分党组织建设和党建工作。另有11家企业党建组织和党建工作暂未建设或尚在筹备中。

    此外,30强企业积极践行社会责任,认真履行纳税义务,为改善民生做出贡献。2018年,纳税额达到1.59亿元,平均纳税额528.88万元,在贵州省创税方面贡献了一定的力量。

    三、结语

    贵州省物业管理行业将迎来发展新时代。

    测评榜单

    2019贵州省物业服务企业综合实力30强企业榜单

    (排名不分先后)

    2019住宅物业服务品牌企业

    (排名不分先后)

    2019办公型物业服务品牌企业

    (排名不分先后)

    2019公众型业服品牌企业

    (排名不分先后)

    2019社会责任荣誉企业

    (排名不分先后)

    2019科技创新奖企业

    (排名不分先后)


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